Denkmalabschreibung – Möglichkeiten bei Denkmalimmobilien

Der Kaufpreis einer denkmalgeschützten oder im Sanierungsgebiet gelegenen Immobilie setzt sich aus mindestens drei Teilen zusammen – Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Modernisierungsanteil. Gegebenenfalls kommt noch ein Stellplatz hinzu.
Der Grundstücksanteil ist nach Einkommensteuergesetz nicht abschreibbar, da hier auch keine Abnutzung stattfindet.

Die Höhe der Abschreibung für die Altbausubstanz richtet sich nach dem ursprünglichen Fertigstellungsdatum. Nach §7 Abs. 4 EStG gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden, der jährliche Satz von 2% der Anschaffungskosten. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, können jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

Der Modernisierungsanteil stellt für Kapitalanleger die attraktivste Position dar: Hier können 8 Jahre lang 9% und 4 Jahre lang 7% der Modernisierung-/ Instandsetzungskosten abgeschrieben werden, dies erstmalig im Jahr der Fertigstellung (§7h, 7i EStG).

Für Eigennutzer gilt hier der §10f EStG, demnach können 10 Jahre lang 8% der Modernisierungs-/ Instandsetzungskosten abgeschrieben werdne, ebenfalls erstmalig im Jahr der Fertigstellung.

Nachfolgend stellen wir Ihnen die Gesetzestexte in Bezug auf den Modernisierungsanteil auszugsweise zur Verfügung. Den kompletten Gesetzestext können Sie sich über den Link in der Quellenangabe rechts abrufen.

Fragen zur Denkmalabschreibung

Entscheiden Sie sich dafür, Denkmalimmobilien zu erwerben – und zwar ganz gleich, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – werden Ihnen durch das Einkommenssteuergesetz (EStG) enorme Steuervorteile zuteil. Die exakte Höhe der steuerlichen Vorteile, wird durch denjenigen Anteil des Kaufpreises der Immobilie errechnet, der für Sanierungsarbeiten aufgewendet wird.

Welche Gebäude fallen unter die Regelung?

Grundsätzlich gilt, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil nach den Vorschriften des Bundeslandes als Baudenkmal oder als Teil einer Gruppe von Gebäuden bzw. als Gesamtanlage geschützt sein muss. Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich das Gebäude in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Zudem muss das jeweilige Gebäude als Ensemble oder Baudenkmal anerkannt sein, und zwar bereits vor Beginn der Baumaßnahmen. Hinzu kommt, dass es den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Denkmalschutzes unterliegen muss. In Bezug auf den Altbaubestand in Sanierungsgebieten gilt darüber hinaus: Sollten im Einzelfall die Voraussetzungen eines Gebäudes, um als Baudenkmal zu gelten, nicht erfüllt werden, liegt dennoch eine Förderungswürdigkeit vor, so dass die Denkmalabschreibung zuerkannt wird.

Werden spezielle Baumaßnahmen bei der Denkmalabschreibung begünstigt?

Im Allgemeinen müssen die durchgeführten Baumaßnahmen sowohl nach Art als auch nach Umfang dazu dienen, das jeweilige Gebäude sinnvoll zu nutzen und/oder es als ein Baudenkmal zu erhalten. Mit dem Terminus „sinnvolle Nutzung“ sind diejenigen Baumaßnahmen gemeint, die dabei helfen, dass die Erhaltung der Gebäudesubstanz dauerhaft sichergestellt wird und eine Assimilation des Gebäudes an moderne Wohnbedürfnisse erfolgt. Diesbezüglich ist es sinnvoll, sich mit der jeweils zuständigen Denkmalbehörde abzustimmen. Handelt es sich um Gebäude in einem förmlichen Sanierungsgebiet, müssen alle Sanierungsmaßnahmen mit dem §177 des Baugesetzbuches (BauGB) konformgehen.

Wie erfolgt die Berechnung der Denkmalabschreibung?

Um die Denkmalabschreibung steuerlich anerkennen zu lassen, müssen Sie als Käufer die entsprechende Immobilie bereits vor Beginn der Sanierungsarbeiten erwerben. Zur genauen Berechnung der Abschreibungssumme wird derjenige Anteil des Kaufpreises, den Sie für die Sanierung aufwenden, berücksichtigt. Aufgrund der Tatsache, dass Sie die Sanierungsmaßnahmen mit dem zuständigen Denkmalamt abstimmen müssen, erhalten Sie eine relativ klare Auskunft über die Höhe der voraussichtlichen Denkmalabschreibung. Endgültige Sicherheit über die tatsächliche Höhe der für Ihre Immobilie genehmigten steuerlich anzuerkennenden Denkmalabschreibung bekommen Sie nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in Form der erteilten Denkmalbescheinigung.

Wann kann die Denkmalabschreibung erstmalig angesetzt werden?

Sie können die Denkmalabschreibung erstmals im Jahr nachdem sie die Baumaßnahmen abgeschlossen haben sowie in den darauffolgenden 8 bzw. 11 Jahren ansetzen. Zu beachten ist, dass schon im Jahr der Fertigstellung aller Baumaßnahmen der volle Jahresbetrag angesetzt wird. Aber Wann erfolgt der Eintrag des Freibetrags auf der Lohnsteuerkarte und wann erfolgt die Herabsetzung der Einkommenssteuervorauszahlung? Beides kann bereits ab dem Jahr beantragt werden, das auf den Kauf der Immobilie bzw. den Abschluss der Baumaßnahmen folgt.

 

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